Barometro Immobiliare

L'investimento sugli affitti di breve periodo

Quello degli affitti di breve periodo è senz'altro argomento di gran discussione. Ciò che forse non è del tutto chiaro è dove convenga investire. In Europa? In Italia? Nelle grandi città, al mare, in montagna, al lago? Le opzioni sono infinite e HomeToGo ha individuato le località più "attraenti" per un investimento immobiliare, dove investire per affittare a breve termine davvero conviene.

I criteri applicati: il prezzo medio di acquisto al m2, il prezzo medio di affitto al m2 e la superficie media delle unità abitative destinate ad alloggi vacanza. Il metro di giudizio: il tempo necessario a recuperare i soldi spesi, ovvero ad avere un ritorno sull'investimento.

Il tempo prima di un ritorno sull'investimento dipende chiaramente dal numero di giorni in cui un immobile è effettivamente affittato come alloggio vacanze. In Italia, a differenza dell'Europa, dove una serie di regolamentazioni definiscono il tempo massimo per il quale una seconda casa può essere affittata a tal fine, non vi è stato ancora adottato un simile approccio. Certo è che nel caso di molte destinazioni la stagionalità ha già un forte impatto.

Dove investire in Italia

Ecco una panoramica del mercato immobiliare in Italia e la lista delle località più convenienti per chi acquista una seconda casa a fini di investimento. Per una panoramica generale, il primo indice presenta una classifica delle regioni italiane. Mentre i successivi hanno focus sulla tipologia di destinazione di viaggio, nonché i principali settori turistici in Italia: il turismo delle grandi città e delle città d'arte,il turismo estivo, quello invernale e quello dei laghi.

Venezia è il capoluogo italiano più interessante per un investimento che si recupera in 3,8 anni. Il prezzo di affitto al m2 è il più alto, acquistare costa in media 2.767€/m2.

La Valle d'Aosta è la regione dove occorre aspettare più a lungo per un ritorno sull'investimento, 5,9 anni.

Capri è la località che in assoluto ha i prezzi di affitto più alti: ben 3,94€/m2! Budget d'acquisto? Meno di Cortina più di Roma.

Indice regioni

Regione
Prezzo di acquisto al m2
Prezzo di affitto al m2
Anni per un ritorno sull'investimento
1
Trentino
2.763€
3,21 €
2,4
2
Molise
1.065€
1,07 €
2,7
3
Friuli-Venezia Giulia
1.404€
1,33 €
2,9
4
Calabria
1.173€
1,11 €
2,9
5
Veneto
1.680€
1,52 €
3,0
6
Umbria
1.236€
1,13 €
3,0
7
Puglia
1.335€
1,24 €
3,0
8
Sicilia
1.295€
1,10 €
3,2
9
Piemonte
1.346€
1,16 €
3,2
10
Lombardia
1.768€
1,38 €
3,5
11
Basilicata
1.549€
1,21 €
3,5
12
Emilia-Romagna
1.761€
1,35 €
3,6
13
Campania
1.958€
1,46 €
3,7
14
Marche
1.655€
1,19 €
3,8
15
Abruzzo
1.421€
1,00 €
3,9
16
Sardegna
2.285€
1,32 €
4,7
17
Lazio
2.374€
1,28 €
5,1
18
Toscana
2.420€
1,25 €
5,3
19
Liguria
2.635€
1,28 €
5,6
20
Valle D'Aosta
2.987€
1,39 €
5,9

Indice capoluoghi

Capoluogo
Prezzo di acquisto al m2
Prezzo di affitto al m2
Anni per un ritorno sull'investimento
1
Catanzaro
990€
1,16 €
2,3
2
L'Aquila
1.394€
1,60 €
2,4
3
Campobasso
1.066€
1,07 €
2,7
4
Perugia
1.188€
1,20 €
2,7
5
Potenza
1.364€
1,32 €
2,8
6
Trieste
1.482€
1,45 €
2,8
7
Genova
1.619€
1,41 €
3,2
8
Torino
1.627€
1,26 €
3,5
9
Ancona
1.682€
1,33 €
3,5
10
Venezia
2.767€
2,00 €
3,8
11
Palermo
1.416€
0,93 €
4,2
12
Bari
1.832€
1,16 €
4,3
13
Aosta
2.099€
1,35 €
4,3
14
Cagliari
2.144€
1,24 €
4,7
15
Trento
2.439€
1,43 €
4,7
16
Bologna
2.835€
1,47 €
5,3
17
Napoli
2.662€
1,27 €
5,7
18
Milano
3.263€
1,57 €
5,7
19
Firenze
3.785€
1,72 €
6,0
20
Rome
8.419€
1,49 €
15,5

Indice grandi città e città d'arte

Tra le grandi città e le città d'arte italiane, Spoleto è quella in cui bastano appena 2,4 anni per avere un ritorno sull'investimento con un prezzo di affitto al m2 nella media (1,44€), molto simile a quello di Bologna (1,47€) e Roma (1,49€) dove però occorre attendere rispettivamente dai 5,3 anni ai 15,5. Ortona e Lecce, le città in cui acquistare costa meno, tra i 1.209€/m2 ai 1.129€/m2. Al contrario, Firenze è la seconda città d'arte, dopo Roma, dove acquistare un immobile richiede il budget più elevato, ben 3.785€/m2. Dove si affitta a prezzi più alti però è Venezia, in media 2€/m2.

Città
Prezzo di acquisto al m2
Prezzo di affitto al m2
Anni per un ritorno sull'investimento
1
Spoleto
1.276€
1,44 €
2,4
2
Perugia
1.188€
1,20 €
2,7
3
Trieste
1.482€
1,45 €
2,8
4
Assisi
1.342€
1,27 €
2,9
5
Rovereto
2.038€
1,80 €
3,1
6
Lecce
1.209€
1,05 €
3,2
7
Ravenna
1.814€
1,55 €
3,2
8
Genova
1.619€
1,41 €
3,2
9
Ortona
1.129€
0,97 €
3,2
10
Matera
1.782€
1,43 €
3,4
11
Torino
1.627€
1,26 €
3,5
12
Venezia
2.767€
2,00 €
3,8
13
Palermo
1.416€
0,93 €
4,2
14
Bari
1.832€
1,16 €
4,3
15
Cagliari
2.144€
1,24 €
4,7
16
Bologna
2.835€
1,47 €
5,3
17
Pisa
2.533€
1,29 €
5,4
18
Napoli
2.662€
1,27 €
5,7
19
Milano
3.263€
1,57 €
5,7
20
Firenze
3.785€
1,72 €
6,0
21
Roma
8.419€
1,49 €
15,5

Indice località sul mare e isole

Tra le località di sul mare qui considerate, Forte dei Marmi è senz'altro quella con i prezzi di acquisto e il tempo di attesa per un ritorno sull'investimento più elevati, rispettivamente 7.754€/m2 e ben circa 10 anni. Seguono Alassio e Sperlonga con un costo di acquisto che va dai 5.990€/m2 ai 5.404€/m2 per un ritorno sull'investimento dopo 8-9 anni circa. Nonostante investimento iniziale e tempi d'attesa, Forte dei Marmi è anche tra località dove il costo medio di affitto è maggiore (2,18€/m2), tra le altre Duino-Aurisina, Riccione, Jesolo e Sorrento. Per un budget contenuto ma breve attesa e buon ritorno, Polignano a Mare dove si acquista a un prezzo di 2.221€/m2, Rimini con 2.395€/m2, Caorle con 2.673€/m2 e San Teodoro con 2.781€/m2, per un investimento da recuperare in media in circa 4 anni.

Località
Prezzo di acquisto al m2
Prezzo di affitto al m2
Anni per un ritorno sull'investimento
1
Isola di Capo Rizzuto
888€
1,30 €
1,9
2
Maratea
1.656€
1,40 €
3,2
3
Duino-Aurisina
3.053€
2,43 €
3,4
4
Castellammare del Golfo
1.494€
1,21 €
3,4
5
Jesolo
2.844€
2,14 €
3,6
6
San Benedetto del Tronto
2.213€
1,68 €
3,6
7
Polignano a Mare
2.221€
1,65 €
3,7
8
Rimini
2.395€
1,74 €
3,8
9
Gallipoli
1.801€
1,31 €
3,8
10
Caorle
2.673€
1,88 €
3,9
11
Villasimius
2.494€
1,61 €
4,2
12
San Teodoro
2.781€
1,68 €
4,5
13
Rapallo
2.763€
1,63 €
4,6
14
San Felice Circeo
3.354€
1,84 €
5,0
15
Riccione
3.911€
2,15 €
5,0
16
Sestri Levante
3.550€
1,66 €
5,9
17
Sorrento
5.462€
2,14 €
7,0
18
Sperlonga
5.404€
1,89 €
7,8
19
Alassio
5.990€
1,84 €
8,9
20
Forte dei Marmi
7.754€
2,18 €
9,7

Capri è, forse senza sorpresa, l'isola con i prezzi d'acquisto più alti, in media 10.862€/m2. È anche vero, però, che la proprietà si affitta a 3,94€/m2, una cifra tra le più elevate. Il ritorno sull'investimento avviene dopo poco meno di 8 anni. Per l'Isola d'Elba occorre meno della metà del budget sia per chi acquista che per chi affitta, parliamo di rispettivamente 3.670€/m2 e 1,89€/m2. Per chi acquista bastano poco più di 5 anni per recuperare sull'investimento. Con un budget simile ma condizioni più favorevoli per chi acquista è l'Isola di Favignana. Prezzo di acquisto 3.257€/m2, prezzo di affitto 2,08€/m2 e ritorno sull'investimento in un anno in meno rispetto all'Elba.

Le destinazioni prevalentemente legate al turismo estivo, sono soggette a forte stagionalità, il tempo di attesa necessario per un ritorno sull'investimento potrebbe essere maggiore.

Località
Prezzo di acquisto al m2
Prezzo di affitto al m2
Anni per un ritorno sull'investimento
1
Favignana
3.257€
2,08 €
4,3
2
Elba
3.670€
1,89 €
5,3
3
Capri
10.862€
3,94 €
7,6

Indice località montane e laghi

Tra le località di montagna considerate sono notevoli le differenze. Nell'esclusiva Cortina acquistare un immobile costa in media 11.039€/m2e occorre aspettare oltre 12 anni per un ritorno sull'investimento. A Livigno, invece, ne bastano meno di 5 e, nonostante un prezzo di acquisto nettamente inferiore, in media 4.191€/m2, qui gli alloggi vacanza si affittano ad un prezzo più alto. Quella della Valtellina, sembra essere quindi la località sciistica giusta per un buon investimento.

Le destinazioni di montagna prevalentemente legate agli sport invernali, sono soggette a forte stagionalità, il tempo di attesa necessario per un ritorno sull'investimento potrebbe essere maggiore.

Località
Prezzo di acquisto al m2
Prezzo di affitto al m2
Anni per un ritorno sull'investimento
1
Livigno
4.191€
2,46 €
4,7
2
Bardonecchia
2.814€
1,46 €
5,3
3
Bormio
4.597€
1,96 €
6,4
4
Courmayeur
6.973€
2,37 €
8,0
5
Cortina d'Ampezzo
11.039€
2,42 €
12,5

I due laghi italiani più popolari e senz'altro più turistici sono il Lago di Garda e il Lago di Como. In media acquistare una proprietà sul Lago di Garda costa 3.125€/m2 contro i 2.205€/m2 del Lago di Como. I prezzi di affitto sono invece piuttosto simili e vanno dai 1,52€/m2 del primo ai 1,34€/m2 del secondo. Per un ritorno sull'investimento occorre aspettare in media un anno in più per il Lago di Garda.

Località
Prezzo di acquisto al m2
Prezzo di affitto al m2
Anni per un ritorno sull'investimento
1
Lago di Como
 2.205€
1,34 €
4,5
2
Lago di Garda
3.125€
1,52 €
5,6

Dove investire in Europa

Se investire in Italia non dovesse sembrare allettante, un acquisto immobiliare all'estero potrebbe essere un'alternativa. Per quanto riguarda l'Europa, vi è però un fattore aggiuntivo da tener presente. A differenza del caso italiano, i vicini europei sono sottoposti a una serie di regolamentazioni, che chi pianifica di investire per affittare a breve termine, non può non considerare.

Il periodo durante il quale un immobile può essere affittato per soggiorni di breve termine è soggetto, nella maggior parte dei Paesi europei, a regolamento legislativo, che regola, appunto, la durata massima annuale per la quale una proprietà può essere adibita ad affitti di breve periodo. Ciò implica che il tempo necessario per un ritorno sull'investimento si estende notevolmente. Sotto un confronto tra il tempo necessario a rendere redditizio l'investimento immobiliare con e senza restrizioni in ciascuna delle capitali europee considerate.

Indice capitali europee

Capitale
Prezzo di acquisto al m2
Prezzo di affitto al m2
Anni RSI senza regolament.
Anni RSI con regolament.
Regolament. (giorni/anno)
Impatto (anni)
1
Atene
1.477€
1,07€
3,8
15,3
90
+11,5
2
Berlino
5.197€
1,60€
8,9
17,9
182
+9
3
Bruxelles
3.130€
1,63€
5,2
21,3
90
+16,1
4
Budapest
2.422€
1,11€
6
24,3
90
+18,3
5
Praga
4.378€
1,23€
9,8
29,8
120
+20
6
Madrid
4.477€
1,55€
7,9
32,1
90
+24,2
7
Parigi
10.022€
2,57€
10,7
32,5
120
+21,8
8
Dublino
5.991€
2,56€
6,4
39,1
60
+32,7
9
Amsterdam
6.717€
2,85€
6,5
39,3
60
+32,8
10
Copenaghen
5.841€
2,04€
7,8
408
70
+33
11
Londra
14.978€
2,66€
15,4
62,6
90
+47,2

RSI = Ritorno sull'investimento. L'ultima colonna mostra la differenza tra "anni per un ritorno sull'investimento con regolamentazione" e "anni per un ritorno sull'investimento senza regolamentazione".

Berlino sembra la capitale più attraente, specie nel lungo periodo. La regolamentazione è la più favorevole, ben 182 giorni/anno, e i prezzi in media ancora contenuti, 5.197€/m2.

A Londra, l'immobile dovrà essere affittato per ben 62 anni per un massimo di 90 giorni all'anno prima di avere un ritorno sull'importo investito.

Atene è la capitale con i prezzi d'acquisto inferiori, appena 1.477€/m2. Considerate le regolamentazioni, in 11,5 anni è possibile recuperare l'investimento.

Interessante notare come Roma, vista l'assenza di una regolamentazione in Italia, abbia un tempo di attesa per un ritorno sull'investimento (15,5) quasi pari a quello di Atene (15,3), dove al contrario gli affitti sono regolamentati e concessi solo per 90 giorni all'anno. Il prezzo di acquisto al m2 di un alloggio a Roma è, infatti, piuttosto elevato (8.419€) specie considerando quello di affitto, in confronto piuttosto basso (1,49€/m2). Ne deriva un tempo di attesa quasi pari a quello di Londra, se quest'ultima non fosse sottoposta ad alcuna regolamentazione.

Metodologia

HomeToGo ha messo a confronto il prezzo medio di acquisto al metro quadro e il prezzo medio di affitto al metro quadro di un alloggio in ciascuna delle 102 destinazioni considerate per definire il numero di anni necessario per un ritorno sull'investimento. Si assume che l'alloggio venga affittato continuativamente 365 giorni all'anno.

Per calcolare il numero di anni prima di un ritorno sull'investimento sulla proprietà immobiliare sono stati considerati 4 fattori:

  • Il prezzo medio di acquisto al m2 in una data località
  • Il prezzo medio di affitto a notte degli alloggi vacanza nella stessa località su HomeToGo
  • La superficie media di un alloggio vacanze nella stessa località su HomeToGo
  • Il prezzo medio di affitto a notte al m2 di un alloggio vacanze nella stessa località su HomeToGo

Fonti

HomeToGo: superficie media di un alloggio vacanze e prezzo medio di affitto dello stesso al metro quadrato. Dati estratti in data ​​09.10.2018.

Immobiliare.it: prezzo medio di acquisto al m2 di un alloggio in ciascuna destinazione considerata.

Numbeo: prezzo medio di acquisto al m2 di un alloggio nelle capitali e Paesi europei considerati. Dati estratti in data ​​06.08.2018. Laddove applicabile, la valuta locale è stata convertita in Euro tenendo conto del tasso di cambio del 06.08.2018.

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